尖沙咀恕園大樓申請強拍市值6.33億港元是次個案亦為今年第14宗強拍申請。上址地盤面積約5236方呎，若以重建地積比12倍重建發展，可建總樓面約62832方呎。該項目位於尖沙嘴商業地段，毗鄰港鐵尖沙嘴站約2分鐘步程，極具重建價值。是次強拍的漢口道35至37號恕園大樓，地盤面積約5,236平方呎，該財團已持有項目業權約93.94%。該廈早於1965年落成，為一幢10層高商住舊樓，地庫至2樓為舖位，恕園大樓早於1965年落成，現為1幢10層高的商住物業，地庫至2樓為商舖，3至8樓屬於住宅部分。項目現坐落於劃為「商業（6）」用地，若以該用地目前規定的最高地積比率12倍發展，重建後項目總樓面約6.28萬平方呎。
地產商收購舊樓重建，原因主要是看中所在地段，然而地段能夠批出的地皮不多，只好向現有舊樓著手，一些交通便利、社區發展成熟的舊區，如深水埗、土瓜灣等地般，便會加上一筆津貼賠償，再因應單位狀況（自住或出租），去決定補貼額度。1. 地盤面積【搵樓攻略】有投資人士會預先買入相關大廈的逾 20%3. 舊樓地段舊樓收購回報【最新樓盤】搜尋所有放盤 →除市建局外，私人財團發展商亦會物色舊樓，進行併購，拆樓重建新式物業，藉此獲利。近期比較有知名度的例子，就是尖沙咀香檳大廈一址，被地產商成功收購，未來或搖物業成交價之高低，由自由市場根據供求來定奪；那麼「收購價」又是如何決定？這視乎誰是收購者：政府市建局，抑或是私人財團（如發展商）。2. 地積比率載、日久失修的唐樓大廈。相反，發展商收購舊樓，目的都只是為盈利，要捉中發展商收購物業的心理，可根據以下三點看舊樓本物的發展潛力是否充足：如地產商和落釘炒家談判久持不下，互相角力，一眾小業主基本上是「肉隨砧板上」，難以憑一人之力，開出其心目中所想的收購價，最終還是要視乎兩邊財團最終的洽商結市建區收購，明買明賣，白紙黑字，投機的空間，自然比不上由私人財團提出收購要約的情況。市建局如何計算出租單位的收購價？市建局對舊樓收購沒有特定的準則，買家或較難預料心儀舊樓單位是否真實具備收購潛力。參考過去的市區重建項目，獲收購的物業一般屬於樓齡逾 50市建局不定時會推出市區重建項目，收購舊樓再發展。根據法例，市建局收購舊樓，除了須給予業主其物業的市值交吉價（俗稱「現殼價」），視乎單位的佔用情況，另外更資金流通。一般而言，懂得看準時機落釘的，都不是普通平民百姓。地積比率（Plot Ratio）是指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例，比率愈高，可興建的樓宇面積愈高，換言之可提供伙數亦較多，故也較有機會成為收購的目標。業權（亦即「落釘」），藉此阻撓地產商的收購計劃，令地產商難以集得八成以上的業權申請強拍。如地產商對該地皮的需求非常熱切，或願意提出更可觀的收購價，高價拔
小業主或無辜犧牲舊樓被收購，賣出的價錢叫「收購價」；既然有人看中這個投資選項，即是認為「收購價」比起一般物業買賣的成交價更為有利，能夠為業主賺取更多回報。1. 市建局舊樓收購價除此之外，市建局會再提供津貼，以助業主支付搬遷及重置物業等有關開支。換句話說，投資舊樓等市建局收購，回報比起賣樓售價多出兩筆津貼賠償，非常吸引。投資私人財團有意收購的舊樓，方法不僅限於純粹的個別單位買賣，有投資人士更會大筆購入多個舊樓單位，以圖進行所謂的「落釘」。偶有地產商收購舊樓，發展新穎的單幢住宅物業。【買樓流程與開支】【最新樓盤】搜尋 600 萬內上車盤 →常見問題私人財團提出的收購價不如市建局般透明，和普遍物業買賣一樣，主要是視乎買賣雙方的議價能力，雙方協議的價錢，便是最終「收購價」，不會有指定的賠償津貼。如果舊樓的地積比高，但使用率低，大廈伙數少，所牽涉的業主也較少，收購過程應該比較輕鬆，收購後用盡地積比，利潤空間更大，故也較為發展商的垂青。立即跳往：舊樓收購回報｜市建局舊樓收購價｜發展商舊樓收購價｜何謂「強拍」 / 「落釘」｜舊樓收購投資要訣｜常見問題根據法例，地產商提出的「收購價」不能低單位的現殼價，為吸引一眾業主放售業權，以盡快完成收購程序，地產商一般都會開出可觀的價錢。亦因如此，投資舊樓等收購，有機會比賣樓更賺。2. 發展商舊樓收購價【入伙準備與家居佈置】【最新樓盤】搜尋 600 萬內上車盤 →或以上業權，並向土地審裁處提出申請，可獲土地審裁處發出「強制售賣令」，行拍賣土地業權（俗稱「強拍」），收購便報捷。同樣地，熱門地段的舊樓，只要內隴裝潢企理，即便樓齡高，租務需求亦源源不斷，例子有如尖沙咀、佐敦、旺角、灣仔、跑馬地、北角等，投資這些地段的舊樓，可是進可要理解「落釘」的獲利方式，先要清楚私人財團收購舊樓的程序。根據法例，任何人只要集齊同一地段 80%買新盤程序 ｜買二手樓程序｜首期計算｜ 印花稅計算｜按揭教學｜ 律師費須知 | 管理費市建局會估算物業的市值交吉價，再加一筆補助津貼，大約為自置居所津貼的 25% 至 75%，視乎業主擁有多少物業及其佔用狀況而定。落釘投機成為職業炒家延伸閱讀：新手買樓懶人包攻，退可守。物業投資不一定只有買樓放租，有聽過舊樓收購的話，都知道回報也可以很可觀，這一類投資者專注物色舊區物業，然後等發展商或市建局提出收購。那麼為何有些人會選擇投資舊樓？回報真比一般放租放售樂觀嗎？等千居為你拆解。市建局會估算物業的市值交吉價，再加一筆自置居所津貼，亦即業主遷出舊樓後另覓條件相似單位市值，減去原先舊樓市值。釘，以統一業權。地盤面積愈大，發展空間更大，方便重建成大型住宅或商廈等更賺錢的項目。如果大廈本身地盤面積大，或相鄰皆為同類型舊樓，合併地盤面積可觀，對發展商而言皆較吸引果，單位的價值才得以定奪，可謂是任人魚肉。相反，如果舊樓夾在新建高樓大廈之間，地盤面積細，發展商再起，也只能夠起到單幢樓，除非所在地段非常搶手，否則都未必會是地產商的首選。身一變，成為高檔商廈或商場。不過，這種「落釘」的投資方法需要動用龐大的資金，亦存在一定的風險，如樓市不景氣，地產商放緩收購的步伐，這班「職業炒家」為落釘所付出的成本便長期積壓，影響市建局如何計算自住單位的收購價？舊樓收購投資要訣新盤一覽｜十大屋苑 | 校網搵樓 | 新居屋 ｜ 白居二 ｜ 綠置居驗樓清單｜搬屋收費｜ 入伙儀式 ｜ 家居保險 ｜室內設計｜裝修工程
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